哪家白癜风医院最权威 http://baidianfeng.39.net/a_bdfzlff/241028/v3ublkr.html序：中国最早的地产商，居然和厕所有关？
根据考古资料和历史文献：
中国在西周时期便存在土地交易，战国时期房屋买卖业务已经十分普遍了，曾经考古发掘出一件西周时期青铜器，此器物名为“盉”，其上便刻画有一段关于房屋交易的铭文。大致意思为：“公元前九一九年三月份，矩伯先后两次将共计一千三百亩的土地抵押给裘卫，换取来在当时非常昂贵的一些奢侈品，其中，包括一件鹿皮制成的披肩，两块玉石，以及一条花裙。”可以说，这是如今已知的最早的一次不动产交易。
而名气做最大最早的开发商应该是唐代一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。他以三万文钱买下闹市区的粪坑，并用计谋引人免费帮他填平，盖了20多间店铺，再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”，火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子做生意，后来他成为长安首富，整个城市一半都属于他的，人称“窦半城”
一、房地产的萌芽阶段
年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
在当时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
年中房集团的成立，意味着中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理孟晓苏，原本是中南海的一名官员。
年1月1日，深圳签出第一块土地出租协议，由香港人刘天竹开发，命名“东湖丽苑”，第一期套房源被香港人抢购一空。
当时的房价已经是元/平，看起来很便宜？？当时蔬菜是1分钱一斤。
三个月后，邓老宣布房子为商品，房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段，这年被称为房地产元年。
不过当时很多人担忧WG重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。第一个吃螃蟹的深圳，用速度与激情谱写着南方乐章，它用行动证明了选择方向是一件多么聪明的事。
年，蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，成为招商地产的前身。
浙江温州瑞安商品房卖出了68.85元/平的价格，一套元，这个单价相当于一位普通工人的月均工资，但是普通人还是难以承受。
而此时的北方，时代号角正在破茧。
年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产第一个黄金10年到来。
同年，从卖玉米赚取万的王石决定响彻时代的召唤，深夜从广州坐上了广深列车，来到深圳创办万科前身现代科教仪器展销中心。
年12月1日,深圳敲响土地拍卖槌。
当日下午，容纳多人的深圳会堂座无虚席，过道站满了人，44家开发商举牌竞投、北深港澳几十家媒体蜂拥围观。
经过17分钟的角逐，底价万、面积平米的地块落锤成交，最终由深房公司以万竞得。
就这样，第一家粤系房企，拍走了第一块土地，中国地产开始进入商业化时代。
二．房地产起步的十年
年，海南脱离广东独立建省成立海南省。
海南建省办经济特区的消息一传开，全国各地的年轻人不顾一切冲破体制的束缚，包括平均年龄不到25岁的万通六君子（冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波），他们带着梦想、带着激情，如跨海的潮水奔向海南。
万通六君子拼凑了3万元注册公司，两年后获利0万。
也是这两年时间，总人数万的海南岛，涌现出2万多家房地产公司，房价从元每平涨到元。
到了年，最大的苏维埃国家苏联解体，中国国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
当时国内集资热、房地产热、开发区热引发高层担忧，海南作为这场泡沫盛宴的中心，岌岌可危。
年房地产平均价格为元/平方米，年为1元/平方米，年则猛增至元/平方米，比年增长%。
短短三年，年地产均价是年的3.7倍，上涨程度比年还要疯狂。
地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
年，海南全省房地产投资87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价从年10万一亩到年万一亩，一年飙涨60倍。
潘石屹通过炒房炒地赚到人生第一个万，但是，很快他决定撤离海南。
他意外发现海口在建人均住房面积已达50多平，而北京才7平方。
凭着直觉，潘石屹意识到海南的房地产要出事，于是收整队伍撤回北京。
年上半年房地产价格达到顶峰，为元／平方米，93年下半年基本上回落到年的水平，跌幅达八成五。
剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，先是房地产公司被终止上市，严控银行资金进入地产，随后国十六条横空出世，海南地产行业遭受重创。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账亿元。
只剩下海南的多栋烂尾楼，公顷闲置土地，亿积压资金和四大银行亿坏账，海口一万家房企破产倒闭。
海南，成了中国第一个楼市泡沫破裂的样板，之后，便流传出海南的三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。
在年，有一个叫深圳现代企业有限公司（英文缩写MEC），最终一个英语专业毕业的员工参考Marlboro的翻译，提议命名为万科，从此开启了一个叱咤中国地产30年的房企名号。
到了年时，现在主流的粤系房企已诞生5家：万科、招商、中海、金地、越秀。
其中，中海重仓香港、招商埋头建设蛇口、万科扎根深圳、越秀深耕广州，刚创办不久的金地，顶着一个老土的名字深圳市上步区工业村建设服务公司，蜷缩在上步区一个叫沙咀工业村的地方，后来上步区更名为福田区。
而其他大佬，还未踏入地产。
年，香港回归。
香港大地产商纷纷涌入深圳，如新鸿基、和记黄埔。
恒大开发的第一个楼盘金碧花园两个小时销售一空，实现销售额0万，许老板轻松抱回第一桶金。
年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在年上半年熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险，国家决心培育新的经济增长点。
于是便出台了一系列刺激房地产发展的政策，其中最具代表的是7月3日，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。
抓住90年代的尾巴和最后的时机，海伦堡、时代、佳兆业相继创办。
年，也注定是地产界中不平凡的一年。
这一年，低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。
海南成为了处置积压房地产的试点城市，曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。
这一年，王石、大炮双双辞职，引起了史上最轰动的一场人事动荡。
这一年，地产的创业热潮还在继续，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光、东原地产等房企相继诞生。
更重要的是，这一年，互联网进入了房地产，搜房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕。而万达在全国首创了商业和地产相结合的“订单地产”。（所谓的“订单地产”，就是招商在前，建设在后，万达将与国内、国际一流商家共同选址、共同设计、先租后建。）
三、发展的第一个十年
在年金融危机背景下第一个十年，地产行业得到了长足发展，在首轮的调控中，也获得了经验，确立了中国以房地产为核心支柱产业的十年。
1年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产，拉开了调控的序幕...
2年，国家首发调控之“号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
3年，房地产已经成为中国经济的支柱产业，大量资源开始涌入地产。所有人都意识到风口之下躺着都能赚钱，于是制造业、服务业也开始炒地皮，各行各业蜂拥而至。
海尔做地产、苏宁做地产、国美做地产、七匹狼做地产、奥康做地产、娃哈哈做地产……最后就连美的，也进入地产分一杯羹。
3年6月，央行紧接着印发“号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等，并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。而全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。
各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从年至2年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。
出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。
于是房地产开始了近二十年的“房价涨，调控；调控松绑，房价继续涨”的循环之中，房地产迎来高速发展的第二个十年。
四、发展的第二个十年
8年，一场百年不遇的全球金融危机来了！美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。一直高烧不退的房价瞬间跳水，原本依靠高负债、高杠杆、紧绷的现金流发展的房地产企业，也纷纷倒下。
深圳楼市，仅仅用了三个月，就从最高点的10元暴跌至1元！房子沦为了负资产，投资者大量弃房断供，银行负债累累，各大房地产公司纷纷破产倒闭。哀鸿遍野！
为了抑制经济的硬着陆，9年中央政府出台“四万亿”，大量基础实施建设开工加码，拉动经济发展，大量热钱注入房地产行业，房地产再次开启上涨通道。
配合着四万亿的投放，房企们又开始上演新一轮的速度与激情。
9年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。
碧桂园、金地、雅居乐、富力、华润、销售额均突破亿，恒大突破亿，中海、保利迈上了亿台阶，领头羊万科以亿居第一位，高处不胜寒。
于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，调整市场
9年12月，政府推出国四条。
年1月，推出“国十一条”。
年房价没有受影响，还是继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。民间开始流行“调控=空调”的论调。
年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无一年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。
年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
政策频出的9年和年，事实上是非常残酷的两年，有些地产企业跨入了告诉增长的通道，而有一些企业则开始步入衰退之路。合生在销售达到亿的最高峰后，开始走下坡路。而在年，万科确销售亿，成为第一家千亿房企。
-，五年内，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加。可以说是楼市冰冻时期了，
年，销售超千亿的房企达到3家，万科继续稳坐头把交椅，绿地、保利分列二三。
年，也是中国股市崩塌的一年，年中，政府开始去杠杆，资本市场出现熔断，一时间，大家都陷入了资本恐慌中。年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，居民债务率直接从30%上升到了50%。
而在这个背景下，年-年，几乎所有的一线城市及二线城的房价都翻了一倍。至今让很多人都无法理解，房价还是实实在在的还是涨了...
年，全国商品房销售额创历史新高，达到11.8万亿元，同比增长34.8%，地王块、总价地王亿、单价地王14.3万。
此时，中央正式提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”的定位。
年3月17日新政后，标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结，“去商品化”趋势明显。伴随着国际形势、经济走势的巨变，中国房地产也步入变革的深水区
在房住不炒这个新定位背景下，在长效机制的建立呼之欲出的预期下，史无前例的严厉调控，助推房地产行业发生变革和洗牌，传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同，再难适应新时代发展，新时代房地产万众瞩目。
年，棚改叫停，房住不炒论调再次被提起，这一年，紧箍咒变得更紧了，各大地产商纷纷改名向其他方向进军，跨界成为了房企刚需。
五、住房不炒的后地产时代
回顾快速发展的这20年，
从年到8年，属于房地产市场化的十年。
从8年到年，则是房地产货币化的十年。
尤其在货币化的十年中，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产的发展轨迹也从市场化之路，演变为金融化之路。地方政府依赖于土地融资，商业银行依赖于地产信贷，城投公司及国有房企依赖于土地及信贷资本，资管公司依赖于地产抵押之上的批发性资本，私人资本依赖于直接的楼市套利。楼市完全成为了全民参与的疯狂之市。
这十年的房地产也伴随着调控周期的十年，在年、年、年呈现小周期性波动。但是，每一次调控之后，房地产又快速上涨，于是，坊间流行房地产调控=空调，越调越涨之说，市场陷入了疯狂。
尤其是在年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改货币化的驱动下，拉动经济增长、土地融资的历史使命进入巅峰执行状态。
从年下半年开始，房地产才跳出了“越调越涨”的逻辑，其增长逻辑也正在根本性转变——经济去房地产化，房地产去泡沫化。住房不炒的调控决心和ZF意志开始显现。这意味着，前20年的中国房地产大周期时代结束，房价高速疯长的时代终结。
但是，房地产时代的谢幕，也并不是意味着房价马上下跌、投资高速下降，房地产作为经济支柱产业的说法虽然现在不提了，但房地产在土地财政之上的惯性还在，尤其房地产的经济在国民经济中占据了庞大的体量。更重要的是，在本土经济体中，土地及房地产支撑着整个货币、国债、国家信用及国民财富。短时间内，去房地产的主体化和对房地产拉动经济的依赖还需要一段时间。
从目前看来，中国从本土经济体走向开放经济体，需要国民经济增长方式实现脱胎换骨的转变的决心是越来越坚决。“经济去房地产化”是其中一个（重要）环节。但这一转型的步伐与决心，与整个经济增长速度及竞争力相关，与金融开放的步伐与压力匹配。
从国家统计局公布的数据来看，年第三季度GDP按年增长6%，逊于市场预期的6.1%，是继今年第二季度6.2%后，再创自年有记录以来的季度最低增长速度。虽然GDP增速有所下滑，但是有一项数据很抢眼，那就是房地产投资规模及增速。1-9月，全国房地产开发投资98亿元，同比增长10.5%。其中，住宅开发投资亿元，增长更是高达14.9%。
房地产投资依然如此大规模及高增长，说明中国房地产依然处于高投资发展轨道中，或许这是中国在当前及过渡期内维持经济增速的一种策略，实际，我们转型之路还需要更多的时间和努力。
在后地产时代，房地产从GDP的主旋律上谢幕，但内在价值及贡献短周期里还不会快速降低，衣食住行是普通民众的最核心和基本生活需求，所以整个房地产行业更不可能消失，在经济转型的最关键的时间里，房地产投资在短期内或某个阶段依然会维持较大规模。
在后地产时代——
一、整体上，房价稳定比上涨及下跌更重要，楼市以长期横盘、小幅震荡为主，楼市还是超量货币的最好的蓄水池，也是锁定经济稳定市场必要手段，维持现阶段的稳定，比什么都重要；
二、局部上，马太效应，强者愈强而弱者越弱，一线城市及城市核心地段价格继续坚挺，人口溢出出型城市下跌可能性最大，而投资炒房需求进一步抑制，在核心区域土地供应越来越少的情况下，房企总量和数量还将会减少，市场上留下将是对经济发展有实际帮助的企业；
三、房地产对GDP作用不会降低，需快速转型或转化，市场将会加速淘汰竞争力不强的房地产企业，房地产将从开发销售型转为产业运营服务型企业，房地产将迎来加速转型和淘汰的时代（事实上TOP10企业已经都在转型）。
后地产时代，经济去房地产化去的是旧产能，房地产去泡沫化去的是劣质需求，在住房不炒的大原则下，对有利于城市及经济发展的，在保证满足人们正常的居住需求之上，会更加鼓励房企在城市运营、产业建设、服务领域上有所突破，毕竟，当下我们的核心，还是发展。
而在中国传统观念中的衣食住行中，住永远是最刚需的，可以预计的是，住除了空间的在外，更多的需要来自人们对未来生活状态的认同。只有符合当下社会发展需求的企业才能生存，而可以确定的，随便造什么就能卖的房地产销售时代已经结束。
参考文献：
[1]商业性质概论，理查德·坎蒂隆，商务印书馆；
[2]房地产税能否替代土地出让收入，夏磊、黄什著，泽平宏观；
[3]当前中国房地产市场如何判断，易宪容。
[4]杨眼看财经中国地产沉浮史。（来源：潮杂说）
文章来源:潮杂说
