乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——中奥方直明日公元，地处广州东科教城核芯，临近广州地铁21号线快线凤岗站旁，项目所在科教城板块整体规划24所高职院校，亿投资，项目坐享30万人才红利；同时项目周边落户富士康科技小镇、工信部电子五所、砺剑创新科技园三大高新科技总部，打造千亿产业集群。
测评师点评楼盘
中奥方直明日公元项目地处科教城板块，规划7栋高层，主推建面约75-96㎡户型。
适合人群
天河、*埔、增城本地总价、首付预算较低的刚需客户。
价格分析
中奥方直明日公元主推建面约75-96㎡三至四房，均价约1.95万元/㎡。
同板块一手楼盘，恒展江山时代均价约2万元/㎡；远洋招商保利东湾均价约2.6万元/㎡；叠溪花园均价约1.6万元/㎡。二手房方面，中国铁建国际花园约2万元/㎡；保利中航城均价约2.3万元/㎡；西福蓝湾均价约1.7万元/㎡；碧桂园城市花园约1.7万元/㎡；恒展江山时代均价约1.8万元/㎡。
产品特色概述
中奥方直明日公元位于科教城板块，由中奥地产和方直集团联手打造。项目占地约3.8万㎡，总建筑面积约16万㎡，规划有7栋高层住宅，分为南北两区，共计户，容积率3.0，绿化率30%。
中奥方直明日公元目前首推2栋，15层高，两梯六户设计以及1栋、3栋，33层高，两梯六户设计。户型涵盖建面约75㎡2+1房2厅1卫、85㎡2+1房2厅2卫、96㎡3+1房2厅2卫。
项目距离21号线凤岗站约1公里，1站到*埔，3站到天河，可快速通达珠江新城、国际金融城、*埔科学城等区域。项目自带的㎡时尚特色街区和12班公立幼儿园外，周边未来预计规划有朱村万达广场以及近30万方商业综合体。
中奥方直明日公元所在科教城板块整体规划24所高职院校，亿投资，项目坐享30万人才红利；同时项目周边落户富士康科技小镇、工信部电子五所、砺剑创新科技园三大高新科技总部，打造千亿产业集群，板块具有发展潜力。
此外，周边朱村旧改启动，未来规划有朱村万达广场以及近30万方商业综合体；同步规划配备约18万方教育配套，涵盖15年一贯制教育，项目具有一定的发展潜力。
户型分析
建面约75㎡2+1房2厅1卫整体户型方正，传统竖厅的设计，并且还做到了三开间朝南。
N+1房的设计，多出来的阳台可以改造成书房、灵动空间，丰富家庭的功能区；次卧和主卧都带有飘窗，除了采光好外还增加了房间的使用空间。
建面约85㎡2+1房2厅2卫与75㎡户型布局一致，但主卧带有独立卫浴，保证主人房的私密性。
客餐厅约5.3米采光面，舒适大气，超大阔景阳台，实用与观景兼备。并且卫浴区域干湿分离，全面提升了居住体验，告别生活起居矛盾。
96㎡3+1房2厅2卫户型为横厅设计，餐厅、客厅一字排开的布局，形成超大横向开间，使得整个客厅的视野和体验更阔绰，多人家庭也能欢聚一堂。厨房门直对餐厅，家务动线方便快捷。
而且该户型横厅的设计减少了纯过道空间，提高了户型的使用率，不过就牺牲了动静分区，在卧室休息容易受到客厅的干扰。
此外，该户型在采光方面做的很好，客餐厅不仅有阳台还有一个飘窗，双厅无暗角。
交通出行
地铁：中奥方直明日公元位于地铁21号线沿线，距离项目最近的地铁站为凤岗站，约1.5公里，步行距离较远。凤岗站为21号线快线站点，可以实现1站到*埔，3站到天河。
公交：距离中奥方直明日公元项目约米有电子五所站，途经该站的仅有增城71路车，沿线重要站点有凤岗地铁站。
江山时代公交站距离项目约米，途经该站有4条公交线：路、增城11路、增城2路、增城71路，沿线重要站点有凤岗地铁站、医院、中新地铁站、旺村地铁站，通达增城的荔城板块、永宁板块以及*埔的知识城板块。
自驾：中奥方直明日公元位于广汕公路一侧，是城市主干道，可通达增城各个板块以及*埔、天河区。从项目出发，距离珠三角环线高速朱村东收费站仅8公里；距离花莞高速中新南收费站12公里；距离广河高速知识城收费站14公里，可快速抵达广州中心区、广州白云机场、东莞、惠州等区域。
自驾18公里可以到达增城区府荔城板块；33公里可以到达*埔的科学城板块；51公里到达珠江新城商圈。
周边配套
教育：中奥方直明日公元项目自带一所12班公立幼儿园，周边2公里范围内有朱村街西福小学、广州幼儿师范学校附属增城幼儿园、朱村第二小学、科慧花园幼儿园、朱村街中心小学。
医疗：中奥方直明日公元项目周边医疗资源医院（规划中）、三甲医疗资源——医院（规划中）。同时地铁21号线就能抵达广州市妇女儿童医疗中心（建设中）。
商业：中奥方直明日公元项目自带有㎡商业体，并且周边五公里范围内还规划有：朱村万达（规划中）、约20万㎡合汇商业（规划中）、约9.2万㎡朱村嘉年华国际购物中心（规划中）、约20万㎡荔富汇景（规划中）。
目前较成熟的配套需要通过地铁，快线1站能抵达增城万达，2站到萝岗万达。
公园：中奥方直明日公元项目内部园林配套有米环形跑道，还串联有羽毛球场、阳光草坪、集运动、娱乐于一体的生活场。周边预计还规划有约4㎡市*公园。
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